фото: biz.nv.ua
Фотограф на Тенерифе

Доход от владения недвижимостью на территории Испании налоговым нерезидентом является одним из предусмотренных законом о Налоге на Доход Нерезидентов (IRNR) случаев налогообложения.

В случае сдачи в аренду недвижимости доход очевиден, при этом надо иметь ввиду, что испанские нерезиденты — собственники жилья, сдаваемого в аренду, являющиеся налоговыми резидентами Евросоюза (русские не в счет), могут снизить доход расходом — телефон, вода, свет, банковские проценты по ипотеке, амортизация строения, мебели и т. д.

А вот если жилье используется для отпуска или простаивает, здесь создатели закона применили правовую презумпцию-фикцию дохода (вполне законный термин) — логика примерно такова: если нерезидент — значит не проживает постоянно в своей недвижимости на территории Испании, т. е. это не основное и не единственное его жилье в мире, следовательно фиксируется проявление финансовой состоятельности, которая позволяет получать доход при сдаче в аренду, например.

Испания (как и другие страны) стимулируют сдачу в аренду «непервого» жилья — чтобы «не простаивали» квадратные метры, чтобы была бóльшая конкуренция среди арендаторов, что позволило бы снизить цены на аренду и соответственно сделать жилье более доступным для постоянно проживающих в стране, а также позволило бы взимать налог с арендаторов.

Если нерезидент не сдает в аренду свою недвижимость, и она простаивает бóльшую часть времени (или попросту скрывает свой доход от аренды), то законом предусмотрено «ВМЕНЕНИЕ ДОХОДА ОТ НЕДВИЖИМОСТИ», которое рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилья и предоставляется по Форме 210 в течение всего следующего года после отчетного периода (за 2016й год отчитываемся до 31.12.2017).

Предоставление формы 210 и оплата IRNR является обязательным. Невыполнение данного обязательства элементарно вскрывается при сверке налоговой данных из Регистров Собственности. При отсутствии декларации по конкретному объекту недвижимости налоговая начинает выяснять обстоятельства налоговой резиденции собственника-если оказывается, что он — нерезидент, то открывается дело по частоте использования данного жилья, например, по показаниям счетчика электроэнергии или воды (эти компании обязаны автоматически предоставлять сведения в налоговую) —если есть индивидуальные. Соответственно, может возникнуть правовое подозрение о сдаче в аренду данного объекта. Если налогообязанному не удается вовремя ответить и предоставить доказательства обратного, применяются штрафные санкции от 50% и выше, помимо неоплаченной суммы налога (в 2016 году общая ставка была 24%) от среднестатистического дохода от аренды плюс пенни.

Вот почему настоятельно рекомендуется не ждать уведомления из налоговой

(вы можете даже не догадываться о его получении — оно будет опубликовано в официальных бюллетенях, если у почтальона не было возможности вручить его лично — обычное дело), а предоставлять декларации нерезидентов по «вмененному доходу» от недвижимости (чуть меньше, чем муниципальный налог IBI).

Надо отметить, что речь не идет о двойном налогообложении ни в отношении подоходного налога по месту налоговой приписки — которое как раз-таки разграничено соглашением об избежании двойного налогообложения, подписанного между Испанией и Россией, ни в отношении к IBI — муниципальному имущественному налогу с объектов недвижимости вне зависимости от личного статуса его владельца или законного распорядителя и вне зависимости от формы использования, а также вне зависимости от количества объектов недвижимости у налогообязанного (пример аналогичного по уровню компетенции взимающей его администрации налога-это муниципальный налог с транспортных средств).

Контроль за налогом с нерезидентов входит в компетенцию Государственной налоговой службы, и этот налог можно сравнивать с НДФЛ в России. И кстати сказать, прямой испанский аналог НДФЛ для фискальных резидентов — IRPF тоже «вменяет доход» владельцам второго и последующего жилья, которое не сдается в аренду.

Форму 210 надо рассчитывать, заполнять, оплачивать и предоставлять либо самостоятельно, либо воспользовавшись услугами налогового агента (asesoría fiscal) в соответствии с меняющимися нормативными положениями, т. е. непосредственно налоговая служба не предоставляет такую услугу (только в рамках уже заведенного административного дела, приводящего к штрафу), и нет возможности автоматизировать выполнение налоговых обязательств по IRNR, как это происходит с муниципальным налогом IBI, например.

Расширить информацию о налогообложении нерезидентов в отношении собственников недвижимости в Испании можно на официальном сайте Государственной налоговой службы Испании